中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京5月17日訊（記者 李方） 受疫情拖累、市場(chǎng)預(yù)期較弱等因素影響，今年前4個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額、面積同比降幅均超20%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)近一年來(lái)首次出現(xiàn)同比下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。這是自2020年6月份以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，4月同比下降10.1%。

另一個(gè)由正轉(zhuǎn)負(fù)的數(shù)據(jù)是施工面積。1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積818588萬(wàn)平方米，同比持平。其中，住宅施工面積577692萬(wàn)平方米，同比下降0.1%。這是住宅施工面積累計(jì)同比六年來(lái)首次為負(fù)。

而新開(kāi)工的房屋規(guī)模也在持續(xù)調(diào)整中。1-4月份，房屋新開(kāi)工面積39739萬(wàn)平方米，下降26.3%。降幅較1-3月明顯擴(kuò)大。其中，住宅新開(kāi)工面積28877萬(wàn)平方米，下降28.4%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為，短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售端活躍度不足仍拖累企業(yè)的開(kāi)工、投資意愿，預(yù)計(jì)短期企業(yè)新開(kāi)工面積同比降幅仍較大，投資繼續(xù)調(diào)整，個(gè)別市場(chǎng)情緒有所修復(fù)的熱點(diǎn)城市，新開(kāi)工、投資或有所好轉(zhuǎn)。

需求端，量?jī)r(jià)跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。1-4月份，商品房銷(xiāo)售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷(xiāo)售面積下降25.4%。商品房銷(xiāo)售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷(xiāo)售額下降32.2%。

單看4月，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比分別下降39.0%、46.6%，降幅較3月分別擴(kuò)大21.3、20.4個(gè)百分點(diǎn)，其中商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額絕對(duì)規(guī)模均為自2016年以來(lái)同期最低值，市場(chǎng)活躍度明顯不足。

與此同時(shí)，住宅待售面積累計(jì)增幅迎來(lái)2016年以來(lái)的最大值。4月末，商品房待售面積55735萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.4%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)14.8%。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，銷(xiāo)售市場(chǎng)的下行除了受疫情拖累之外，市場(chǎng)預(yù)期較弱是主要原因?！敖衲暌詠?lái)超過(guò)百城發(fā)布樓市支持政策，但疫情反復(fù)、地緣沖突加大經(jīng)濟(jì)下行壓力，收入預(yù)期下降導(dǎo)致居民風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，市場(chǎng)信心恢復(fù)受阻?！?/p>

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年至今，全國(guó)已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次，當(dāng)前各地政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均繼續(xù)加大，但部分地區(qū)疫情反復(fù)下，短期政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期。

房企到位資金持續(xù)下降。1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%；利用外資38億元，增長(zhǎng)129.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；定金及預(yù)收款15357億元，下降37.0%；個(gè)人按揭貸款8037億元，下降25.1%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，房企資金壓力難言寬松，尤其是民營(yíng)房企的融資壓力依然較大，也同步會(huì)影響到房企新開(kāi)工進(jìn)度以及拿地的積極性?！暗?月房企的資金監(jiān)管政策各地都有更為靈活的規(guī)則變化，預(yù)計(jì)對(duì)房企后續(xù)的資金壓力緩解有一定利好。”

5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，首套住房貸款利率下限調(diào)整為不低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)，即從4.6%降至4.4%。二套住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月百城首套房貸平均利率5.17%，距離當(dāng)前4.4%的下限仍有較大空間。

“雖然二套利率下限未調(diào)整，但前期多數(shù)城市已取消認(rèn)房認(rèn)貸，換房需求按首套的貸款執(zhí)行，因此本次首套利率下限降低，給銀行留出房貸降息空間，有利于降低剛需和改善性需求購(gòu)房成本?！痹S小樂(lè)稱(chēng)，“預(yù)計(jì)未來(lái)更多城市房貸利率下降，取消認(rèn)房認(rèn)貸的城市也會(huì)增多。”

“房地產(chǎn)行業(yè)在4月份遇冷是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，這也是最近兩個(gè)月中央和各地紛紛出臺(tái)政策提振樓市的重要原因所在。”張波預(yù)計(jì)，“政策密集出臺(tái)后，市場(chǎng)面效力將在6月得到更為明顯體現(xiàn)。”