王麗新

從剛剛公布的百強房企前10個月銷售數據來看，當前我國房地產市場總體尚待回暖。據中指研究院監測數據顯示，2022年1月份至10月份，百強房企銷售總額為60954.6億元，同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個百分點。

比較細分月度數據后發現，盡管今年的“金九銀十”顯得成色不足，但在房企多措并舉加快銷售后，10月份，百強房企銷售額環比增長1.6%。

值得一提的是，9月份最后兩天，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限、對居民換購住房繳納的個人所得稅予以退稅優惠等政策密集出臺，體現了國家對穩定房地產市場的決心和力度。

根據黨的二十大報告精神，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這一方面體現了房地產行業將保持政策定力，另一方面也為房地產行業多個細分領域發展指明了方向，核心宗旨則是提升人民居住生活品質。

“房住不炒”已成廣泛共識，落腳點是“增進民生福祉”。2016年底的中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”定位，這是保持房地產行業健康發展的根本邏輯。經過幾年努力，投機炒作逐漸被擠出市場，房地產領域金融化、泡沫化勢頭得到實質性扭轉，住房更多回歸居住屬性。接下來，房地產行業發展的落腳點將更多聚焦在保民生、提品質上，居民合理購房需求將進一步得到保障。

“多主體供給、多渠道保障”已打好基礎，結合點是更好滿足居民多元化住房需求。當下，我國正在進一步健全“兩個體系”，即住房市場體系和住房保障體系，這兩者缺一不可，前者緊跟市場需求，后者由政府保障和兜底。兩大體系并行之下，長租公寓、公租房、保障性租賃住房（簡稱“保租房”）、共有產權房、商品房等多種住房供給覆蓋面進一步擴大，滿足城市新市民、青年人、收入困難家庭、多孩家庭以及職住平衡等多層次住房需求。

“租購并舉”已進入新發展時期，突破點是把握住多領域發展機遇。新時期住房工作的頂層思路愈發清晰，“房住不炒”是底線，“租購并舉”是方向，亦是探索房地產發展新模式的切入點。現在看來，“購”重“租”輕的局面仍然存在，筆者認為，未來發力點是兩者“并舉”。這也將是房企轉變發展思路，加大布局“租”領域業務，獲得業績增長點的新方向。

當下，商機已在。保租房已敲開資本市場的大門。2022年8月份，首批3只“保租房”公募REITs上市，打通了“投融管退”閉環，有利于提高市場化企業參與積極性，增加保租房供給量。該融資通道的開啟，將有助于開發、運營、裝飾裝修等企業以及金融機構等開拓新發展模式。

此外，黨的二十大報告提出“建設制造強國”，這意味著房地產行業另一個細分領域——產業園區建設運營將迎來新發展空間。發展實體經濟，加快建設制造強國，都需要空間載體來實現，很重要的形式就是產業園區。9月份，滬深交易所5只公募REITs發布擴募公告，其中有3只為產業園區REITs。不難看出，隨著擴募正式啟動，將有助于產業園區運營商盤活更多優質資產，進一步形成資本良性循環。

總體而言，堅持“房住不炒”定位，房地產行業的健康發展不能單純從近兩年市場的短期波動去理解，要立足長遠，用一盤棋思維謀全局發展，從多領域探索房地產發展新模式，兼顧保民生、提品質、護大盤、助產業等多種目標的實現。