本報(bào)記者 杜雨萌

繼交易商協(xié)會于11月8日發(fā)文“會繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資”后，中債信用增進(jìn)公司又于11月9日發(fā)布《關(guān)于接收民營企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》，以實(shí)際舉措支持民營房企發(fā)債融資。而在此之前（10月28日），中國人民銀行行長易綱在十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十七次會議上作國務(wù)院關(guān)于金融工作情況的報(bào)告時(shí)也曾特別提到，下一步，要“保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年10月份，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為556.8億元，雖然環(huán)比仍下降27%，但同比上升16.4%，也是年內(nèi)首次出現(xiàn)同比正增長。從融資結(jié)構(gòu)看，信用債規(guī)模占比57.4%，信托占比4.9%，ABS融資占比37.7%，海外債當(dāng)月無新發(fā)行。從發(fā)行主體看，央企、國企仍為主力。克而瑞監(jiān)測的數(shù)據(jù)也顯示，10月份，房企境內(nèi)發(fā)債主體仍集中在央企、國企以及部門財(cái)務(wù)狀況較好的民營企業(yè)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，今年以來，盡管房企融資松綁的信號不斷釋放，但從前三季度的實(shí)際情況來看，資金尚未傳導(dǎo)至民營房企層面。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前9個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金114298億元，同比下降24.5%。其中，以商品房銷售回款為主的其他資金來源在房地產(chǎn)資金來源中占比為52.5%，同比下降29.8%。

“這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金大幅下滑的主要原因。”東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金下滑拖累了房地產(chǎn)投資，亟需其他外部融資予以對沖。這正是近期房地產(chǎn)開發(fā)貸款加速投放，監(jiān)管層加大民營房企債券融資支持力度的主要原因。

這在央行發(fā)布的2022年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告中也得以窺見。數(shù)據(jù)顯示，2022年三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.67萬億元，同比增長2.2%，增速比上半年高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)分析稱，當(dāng)前，供需兩端的穩(wěn)樓市政策力度已經(jīng)較大，但同時(shí)也保持了克制，即堅(jiān)持“房住不炒”。去年三季度房地產(chǎn)市場深度下行以來，需求端放松政策力度總體大于供給端，但在居民對房地產(chǎn)預(yù)期轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大背景下，今年以來無論是下調(diào)5年期以上LPR等全國性政策，還是各地放寬限購限貸限售等地方性政策，從實(shí)際看，需求端政策總體效果有限，未能實(shí)現(xiàn)從銷售端改善房企資金鏈狀況的目的。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行近一年后，房企債務(wù)壓力和風(fēng)險(xiǎn)明顯加大，尤其是融資受限較大的民營房企。因此，此次針對民營房企的融資支持政策也是為了改善民營房企現(xiàn)金流壓力。

王青認(rèn)為，結(jié)合近期監(jiān)管層表態(tài)，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間民營房企三類融資渠道有望進(jìn)一步疏通，這將有助于緩解房企流動性壓力，控制民營房企信用風(fēng)險(xiǎn)。從數(shù)據(jù)上看，在9月末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比恢復(fù)正增長后，后續(xù)民營房企債券融資也有望進(jìn)一步修復(fù)，這包括發(fā)行量上回升，凈融資轉(zhuǎn)正等。

“總的來說，盡管目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈依然緊張，導(dǎo)致房地產(chǎn)新開工、施工面積延續(xù)下行態(tài)勢，但隨著保交樓專項(xiàng)貸款的加速投放以及未來金融機(jī)構(gòu)對于民營房企等融資支持力度的加大，預(yù)計(jì)11月份、12月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降幅有望趨緩。”畢馬威中國房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人厲俊對《證券日報(bào)》記者表示。