■吳玉平 陳紅生 本報記者 薛慶元

日前，江蘇省鎮江市市場監管局、鎮江市消協聯合開展了房地產中介合同不公平格式條款點評。這些不公平合同格式條款主要體現在排除或者限制消費者的權利、免除經營者的責任、對涉及重大利害關系的格式條款未顯著提示或者說明、合同主體缺失、相關約定不明等方面。

排除或者限制消費者的權利、免除經營者的責任

●條款1：丙方（中介方）在交易過程中對于甲乙雙方的信用無擔保之義務，甲乙任何一方中途違約，不影響丙方對傭金的收取，甲乙兩方當中受損失一方可向對方要求賠償。

●條款2：本中介就房屋租賃雙方提供中介服務，無擔保義務，不承擔賠償及連帶責任。

●評析：在房地產中介合同中，雖然主要是買賣或租賃雙方權利義務的約定，但也涉及中介機構作為居間方在合同中應當承擔的權利義務，如果因中介方沒有全面履行義務，對交易雙方或交易標的的真實信息審核不嚴而產生糾紛，中介方也應當根據其過錯承擔相應責任。上述約定完全規避了中介方作為居間方對雙方交易資格及相關情況進行審查的義務，存在格式條款提供方即中介方利用格式條款免除自己的責任，加重消費者責任的嫌疑。

●條款3：本合同在履行中發生爭議，由甲乙雙方協商解決。協商不成時，甲乙雙方同意中國國際經濟貿易仲裁委員會深圳分會仲裁。

●評析：該條約定的仲裁機構遠離與爭議有實際聯系的地點，不切實際，會增加合同雙方通過法律手段解決爭議的難度。同時，該條款中規定消費者與經營者之間的爭議只能通過仲裁委員會進行仲裁解決，排除司法管轄權，涉嫌排除消費者選擇爭議解決方式的權利。

●法律依據：《民法典》第四百九十七條：有下列情形之一的，該格式條款無效:（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

第九百六十二條：中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。

《消費者權益保護法》第二十六條第二款：經營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費者權利、減輕或者免除經營者責任、加重消費者責任等對消費者不公平、不合理的規定，不得利用格式條款并借助技術手段強制交易。第三款：格式條款、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的，其內容無效。

對涉及重大利害關系的格式條款未顯著提示或者說明

●條款1：為保證買賣雙方能更好地履行合同，買賣雙方各交交易保證金予經紀方。

●條款2：甲乙雙方各押合同保證金于居間方處，作為本合同履行擔保金，任何一方違約，保證金歸居間方所有。

●評析：上述條款約定了交易保證金，但保證金在法律法規中并無明確規定，只能由雙方自愿交納，中介方不得強制收取，如果以格式條款形式規定，涉及到消費者重大利害關系，應顯著提示。

●條款3：如乙方違約，所付定金不予退還，還應向丙方交納傭金；如甲方違約，甲方應賠償乙方相當于購房定金2倍的違約金，還應向丙方交納傭金。甲乙雙方自愿讓丙方有權在定金中優先收取傭金。

●條款4：違約責任：如甲方違約，則由甲方按支付定金的2倍賠付給乙方；如乙方違約，所交購房定金不予退還。違約賠償金歸非違約方和中介方共有，非違約方與中介按收益四、六分成（即非違約方得六成、中介得四成）。

●評析：根據法律規定，買賣雙方形成定金合同關系后，因一方違約而產生定金罰則，應當雙倍返還定金或無權請求返還定金。上述條款中，中介方利用格式條款約定其有權限從定金中收取中介費用，或者約定定金四、六分成，沒有法律依據，屬于限制消費者主要權利的條款，應當做加黑加粗字體的提示，并作明確說明，否則消費者可以主張該條款無效。

●法律依據：《民法典》第四百九十六條第二款：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。

《消費者權益保護法》第二十六條第一款：經營者在經營活動中使用格式條款的，應當以顯著方式提請消費者注意商品或者服務的數量和質量、價款或者費用、履行期限和方式、安全注意事項和風險警示、售后服務、民事責任等與消費者有重大利害關系的內容，并按照消費者的要求予以說明。

合同主體缺失

●條款：房產買賣、租賃中介合同中的當事人部分只有出售方、出租人為甲方，買受方、承租人為乙方，沒有中介方即丙方。

●評析：在房地產中介合同中，存在兩種因合同產生的法律關系，一是買賣或租賃合同關系，二是中介合同關系。合同中有中介方提供居間服務的相關權利義務約定，落款處也有中介機構，說明合同系三方共同簽訂，中介機構也是一方當事人。如果合同中沒有體現出中介方的合同主體地位，一旦發生爭議就會使另兩方當事人向中介方主張權利造成障礙，是合同訂立的重大風險點。

●法律依據：《民法典》第四百七十條：合同的內容由當事人約定，一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）標的；（三）數量；（四）質量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。第九百六十一條：中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。

相關約定不明

●條款1：本協議在履行中發生糾紛及產生解約，可由雙方協商解決，如協商不成，可申請仲裁或向轄區人民法院提起訴訟。

●評析：這里的“轄區人民法院”沒有寫明合同發生糾紛后選擇由哪個有管轄權的法院受理，應約定清楚，避免以后產生爭議。

●法律依據：《民事訴訟法》第二十四條：因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。第三十五條：合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。

●條款2：租賃合同中沒有約定房屋的租賃用途。

●評析：在合同簽訂過程中，如果雙方未約定房屋租賃用途是居住或者商用，將來發生改變用途的情況，容易發生爭議。

●法律依據：《民法典》第七百零四條：租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

《城市房地產管理法》第五十四條：房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。