本報記者 吳 珊

伴隨近期一系列房地產利好政策密集發布，市場情緒有所提振，在境內地產債飆漲屢屢出現大規模盤中臨停之際，中資地產美元債也出現一輪明顯上漲。

業內人士普遍認為，促進房地產市場平穩健康發展的方向已經明朗，政策工具箱仍有空間且將充分發揮穩定市場的積極作用，但是回暖過程可能稍顯復雜。短期來看，中資地產美元債二級市場交易活躍度提升，傳導至一級市場仍然需要更多時間。

持續上漲動能尚待觀察

種種跡象表明，國際投資者正在加大對中資地產美元債的布局，美元債市場亦明顯回暖。11月份以來，iBoxx亞洲中資美元房地產債券指數累計漲幅已接近51.83%，但相較年初依然下跌32.16%。截至12月7日，最新報176.88，到期收益率最新報20.66%。根據久期財經數據顯示，個別中資房地產企業美元債期間累計漲幅更是達到570%以上。

華福證券固收首席分析師李清荷在接受《證券日報》記者采訪時表示，影響中資美元債的主要因素是美聯儲加息節奏和國內地產市場行情走勢，近期來看這兩大因素走向較為積極。首先是美國10月份通脹數據不及預期，失業率略超預期，美聯儲很可能放慢加息步伐，這在一定程度上可緩解中資美元債的利率風險，減少估值壓力。其次是近期國內疫情防控措施優化，同時出臺一系列穩地產政策，地產行業回暖趨勢上升。

持有謹慎態度的東方金誠研究發展部分析師白雪在接受《證券日報》記者采訪時表示，未來一段時間，在消化完政策利好后，中資地產美元債價格仍將回歸主體的基本面表現，考慮到前期價格已普遍有較大漲幅，預計市場情緒在政策帶來的短暫提振后將有所回落。

更重要的是，從房地產行業整體再融資鏈條的角度分析，白雪認為，房企現金流企穩的關鍵仍在于需求端，而需求端的恢復仍需進一步政策支持。從最新的銷售數據及趨勢來看，房地產市場仍處于筑底過程。這就決定了短期內境外地產債主體的信用修復過程可能會較長，且信用分化也將持續。因此，后續中資地產美元債價格持續上漲的動能不足。

中金固收也認為，近期市場反饋比較積極，尚未出險房企債券價格或延續企穩。不過考慮到前期價格已有較大漲幅，而政策執行效果和銷售恢復情況尚待觀察，進一步上漲空間可能相對有限。

白雪進一步表示，2023年1月份至4月份，中資地產美元債又將迎來一個到期高峰，若明年上半年房企銷售仍未見趨勢性回暖，房企資金鏈壓力仍然偏大，需要密切關注爆發信用風險事件的可能性，將顯著影響中資地產美元債價格的波動。

發行弱化趨勢短期難改觀

盡管接近“冰封”的美元債市場已有所“解凍”，但是匯率、利率的周期性寬幅波動給美元債發行人的融資成本帶來的巨大不確定性仍需警惕。

Wind數據顯示，今年以來（截至12月7日），地產美元債發行規模合計為174.22億美元，較去年同期的466.45億美元下降62.65%。而目前，地產債仍是第二大離岸債類別。截至12月7日，中資離岸債存量達12441億美元，其中，地產債數量為717只，規模達1890億美元，占全部離岸債券的比重15.19%，僅次于金融債規模。

中誠信亞太副總裁楊珺皓在接受《證券日報》記者采訪時表示，預計短期內中資地產美元債的新發行不會大幅改善。首先，目前針對中資房企的支持政策主要集中在境內融資，對于境外美元債融資這方面還沒有明確的表態，后續房地產企業預計會集中選擇境內融資，包括直接融資和間接融資，而不是發行境外美元債。其次，市場信心的修復需要一段時間，境外市場看重房企的基本面，如果在銷售端上并沒有實質改善，對于未來的經營現金流平衡仍存在較大考驗。

對于發行難言樂觀的原因，李清荷也提到，過去一年中資房企美元債出險規模快速增多，境外評級也接連被下調，這使得發行美元債成本進一步提高，過去常用的借新債還舊債方式無法維持。目前仍處于償債高峰期，使得發行地產美元債的難度更高，想要在海外市場實現資金融通也更加艱難。

白雪表示，考慮到美聯儲將持續加息至明年一季度末甚至二季度，且房地產需求端回暖尚需觀察，因此，無論是美債利率見頂回落，還是房地產行業回暖、市場對地產美元債的風險偏好系統性回升，從而帶動一級市場發行改善，可能至少要等到明年一季度末至年中。