本報記者 杜雨萌

“進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。”12月8日，證監會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上作出上述表示。

對此，中誠信國際副總裁鄧大為在接受《證券日報》記者采訪時表示，“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊”對于盤活保障性租賃資產意義重大。一方面可提升資金的再投資效率；另一方面，REITs市場的定價功能對于保障性租賃住房領域的投入資金規劃具有重要的參考意義。

同花順數據顯示，截至12月8日，在已上市的22只REITs產品中，有三只保障性租賃住房REITs，即紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT。此外，作為首單市場化機構運營的保障性租賃住房公募REITs，華夏基金華潤有巢REIT也于11月份正式獲批成立。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然在接受《證券日報》記者采訪時表示，保障性租賃住房公募REITs經過一年多時間的籌備，終于在今年實現了“從0到1”的突破。這四單保障性租賃住房公募REITs讓市場充分認識到了“金融工具賦能住房租賃行業實現商業模式閉環”的可行性。

保障性租賃住房REITs的發展，離不開保障性租賃住房的建設籌集。來自住房和城鄉建設部的數據顯示，“十四五”期間，全國計劃建設籌集約870萬套（間）保障性租賃住房。而近兩年，全國已建設籌集了330萬套（間）保障性租賃住房。隨著保障性租賃住房建設籌集量的增加，保障性租賃住房REITs的底層資產和市場需求不斷豐富。未來，住房和城鄉建設部將配合相關部門，完善保障性租賃住房REITs相關政策。

值得一提的是，針對此次論壇上提到的“研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域”，趙然告訴記者，從產品類型上看，長租房主要分為四大類：高端公寓、青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓。而從目前保障性租賃住房的覆蓋范圍來看，高端公寓一般不會被納入，所以隨著未來試點范圍擴大到長租房，一些高端公寓有可能進入到保障性租賃住房REITs發行的儲備項目當中。此外，從整個住宿行業來看，一些長短租結合的項目，比如“酒店+長租房”或酒店內有長租房的項目也有望進入到儲備項目當中。這類項目可以憑借酒店的短租收入拉高坪效（每平方米產生租金的能力），也可以憑借長租房的穩定客源提高入住率，預期這類項目的收益率會較為可期。

鄧大為表示，未來，隨著REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域后，一方面，REITs市場將為這兩類資產提供極大的流動性基礎和定價基礎，為不動產資產流通提供了市場價格參考，為實現“投融管退”閉環提供更為完善的外部環境；另一方面，對于大量持有這兩類資產的房企來說，為其提供了盤活存量資產引入權益資金的重要渠道，對于房企降低杠桿率，提升運營安全度具有重要意義。

“結合‘加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊’，未來保障性租賃住房REITs的發展將進入快速通道，并且可能會出現跨城市項目組合的REITs產品，或新建項目+改造項目組合的REITs產品。”趙然認為。