1月6日，波哥聊樓市之2023年十大趨勢發布會在線上啟動。58安居客房產研究院分院院長張波以“沒有一個冬天不可逾越”為主題解讀“2023年樓市十大趨勢”。2022年，房地產行業經歷了諸多挑戰，相較于2021年的“緊”，2022年的關鍵詞基本以“松”為主，旨在推動樓市“寒冬”回暖。

正如四季輪回，冬天過后春天就會到來，沒有一個冬天是不可逾越的。那么，2023年市場會如何變化發展呢？讓我們從政策、房價、房企、租賃等層面，逐一透視2023年的行業圖景。

2023或將是回暖之年，房地產行業進入新周期

“路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索”，將2022年分成兩個階段，上半年通過“穩需求”來“穩經濟”，下半年通過“保供給”來“穩信心”。

通過金融調控的發力，推動房企解決資金問題，切實推進“保交樓”的實施效果，實現行業紓困。在需求側，地方穩樓市政策發布頻次突破新高。

2023年的調控方向，我們可以從四個層面進行預判：

1.住房雙軌制進一步完善

在制度層面將完善住房雙軌制、逐步推進房產稅。

2.優化房企融資

各項融資渠道重新開閘，優質房企將重獲生機，整個行業可能會迎來一波重組并購潮，行業風險有望進一步緩釋。

3.需求端仍有放寬空間

涉及“四限”、首付比例、二套認定等增量政策有望進一步出臺，5年期LPR仍有下調空間。

4.支柱產業帶動下游齊發展

在確定房地產仍然是支柱產業后，在2023年的各項鼓勵性政策會加快出現，我國房地產行業會進入到一個新的周期。

房價快速兩極分化，中產階級需求逐步被消失

“千磨萬擊還堅勁，任爾東西南北風”，房價的變化和趨勢是老百姓普遍關心的話題。房價現在正在進入一個K型的分化，部分城市的房價還是繼續往上走，另有一部分城市的房價在下行。

1.豪宅化趨勢將會在一二線城市長期延續

2.三四線城市中低價位住宅占比或持續提升

3.受限于收入預期及剛需消失，中端改善也會減少

4.搖號搶房短期或將逐步減少，新房限價依舊是房價倒掛的主要因素

　　重申房地產國民經濟支柱產業，既要保交樓也要保房企

“魚，我所欲也，熊掌，亦我所欲也。”，我們應該“保交樓”還是保房企？當前，“保交樓”是穩民生重要的前提。各地方性落地細則，緩解房企資金壓力的當務之急。

01保房企迫在眉睫

1. 實力品牌房企項目更有保障

58安居客房產研究院“樓盤交付信心指數”的研究表明，實力品牌房企的項目“交付力”相對來說會更有保障。

2.時隔20年再明確，房地產是支柱產業

近期，房地產業的重要性被重申。房地產是國民經濟的支柱產業。

3.土地收入對財政的貢獻度穩中有升

根據各年度年財政收支情況，國有土地使用權出讓收入，近年已達到30%左右。土地財政的依賴度，呈現穩中有升的態勢。

　　4.2022年房地產底部徘徊，房企面臨生存挑戰

2022年，作為國民經濟支柱的房地產業，在防炒作、去產能、降杠桿等系列政策的影響下，疊加健康管控和內外部其他因素的影響，房地產步入了底部區間，市場持續低溫運行。房地產開發企業，也迎來了最嚴峻的生存挑戰。

5.開發商銷售不暢，業績普遍縮水

2022年，受整體市場持續低溫影響，房企的銷售業績普遍下滑。2022年1-11月，千億房企減至19家，去年同期這一數據為35家，2021整年千億房企41家。

6.“保房企”迫在眉睫

2021年年底，全國房地產開發投資增速自2017年來首次低于固定資產投資增速，且2022年增速差距不斷擴大，固定資產投資更多由基建帶動。

7.只有“既保交樓又保房企”才能打通市場循環

只有直接作用在房企身上，才能穩經濟、防風險，打通市場循環，更有利于消費者信心的恢復。近期，刺激政策更是利好迭出，至少釋放了三大信息：

①擴大內需提升至戰略高度，住房改善需求予以重視和支持；

②不發生系統性風險是底線，優質頭部房企風險優先化解；

③房地產業的前進目標，是向新發展模式平穩過渡。

02哪些房企能活下來？

目前政策的變化，對于房企，尤其是供應側房企融資端的修復，已經做的非常到位。

哪些房企在新的發展模式下，更能有優勢的存活機會？

1.優質的頭部房企；

2.“三道紅線”綠檔房企；

3.拿地補倉未來有貨可賣的房企；

4. 聚焦主航道，穩扎穩打不激進的房企。

住房租賃政策端逐漸完善，租賃業務快速發展

“長安米貴，居大不易”，對于很多新青年來說，到一個城市最先選擇的就是租房。租賃市場未來將如何發展呢？

1.行業生態優化，市場進入規范化發展階段

2022年住房租賃政策端以完善監管、支持推進保障性租賃住房落地為主要方向。從全國來看，安居客全國40城的租賃價格指數顯示，40城租金漲跌各半，平穩中有分化。

　　2.下半年租賃轉弱，市場信心不足

2022年，畢業租賃旺季缺席。三季度開始市場供需持續走弱，市場掛牌持續縮量，在一定程度上對掛牌價格起到了支撐作用。

　　保租房是大力推進方向，公募REITs支持將貫通閉環發展模式

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，當前國家確立了“公租房、保障性租賃住房和共有產權住房”三位一體的住房保障體系，主要由租賃類住房承擔保障性居住問題的解決。

“三位一體”是兩種方式，一個是租房解決，一個是產權買房解決，但是租房解決里面又分成兩塊，一個是叫公租房，一個是叫保障性租賃住房。

從未來發展方向來看，“十四五”期間，保租房一定是政府重點推進的大力的方向，從供應來看，五大渠道保供應，公募REITs金融支持。

物管、代建、租賃，房企的第二曲線

“山重水復疑無路，柳暗花明又一村”，對于房企而言，近些年從業者紛紛在尋求第二曲線。整體復盤下來，能夠做成功或者目前來看做得相對不錯的第二曲線基本還是與主業相關。

1.物管行業營收持續增長，商管盈利能力更強

2.房企布局代建行業，輕資產、高利潤是關鍵

3.萬億租賃市場，或將成為下一個政策紅利

房企轉型數智化營銷

“待到山花爛漫時，她在叢中笑”，“數智化”是指數字化+智能化的合音，今年來被頻繁提及。那么數智化對房地產企業來說意味著什么？

1.房企數智化營銷理念的升維

我們將數智化變革歷程定義為金字塔式的發展格局。小程序等獲客流量的興起，讓人們對數字化的認知從產品思維升級到流量思維；再往上走一步，組建數字營銷部門，進行數字資產沉淀，則是由流量思維升級到留量思維；再往上走一步，便是融合技術于內外業務場景，對數字資產進行激活與管理，正式升級至數據思維。

　　2.安居客數智化營銷

近兩年，安居客用數據思維構建了更高效的數字化營銷服務平臺，賦能房企實現數字化營銷轉型。

安居客以用戶體驗為根本，通過3D沙盤、VR帶看、智能評測、實景航拍等數字基建，打造一體化沉浸式購房場景。

在數字基建的基礎上，安居客通過云聚客、智客投等數字獲客方式，幫助不同的企業獲得與其匹配度更高的客源。

我們相信，隨著整個疫情管控政策的調整，整個中國經濟的逐步走向正軌，相信2023年一定會給到我們更多的精彩。