王麗新

新年伊始，房企處置資產(chǎn)、啟動(dòng)并購重組計(jì)劃不斷出爐。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2022年11月底“第三支箭”落地以來，涉房企業(yè)披露的收并購案總交易對(duì)價(jià)超過576億元。

支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”發(fā)出，正進(jìn)一步有效化解房企風(fēng)險(xiǎn)，加快推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清，對(duì)“穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心、穩(wěn)投資”起到重要作用。但從實(shí)操層面來看，其中涉及并購重組的交易資金規(guī)模大、并購程序繁瑣，方案是否成功也存在不確定性。在筆者看來，這期間，上市房企需謹(jǐn)慎處理三大關(guān)鍵點(diǎn)。

并購前期，需理性選擇適合企業(yè)自身的并購標(biāo)的。在當(dāng)下的市場格局中，穩(wěn)健型房企有發(fā)展優(yōu)勢(shì)、有擴(kuò)表需求，可供其“挑選”的資產(chǎn)標(biāo)的池子也很大。但不同企業(yè)業(yè)務(wù)布局、細(xì)分市場話語權(quán)、主力產(chǎn)品業(yè)態(tài)以及戰(zhàn)略發(fā)展方向均各有特色，背后的大股東資源也不盡相同。并購重組是企業(yè)發(fā)展歷程中的大事，需順應(yīng)市場需求，仔細(xì)甄別被并購標(biāo)的資產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營狀況、企業(yè)文化與管理等方方面面是否與自身匹配，不能盲目選擇標(biāo)的，要“補(bǔ)短板優(yōu)長處”，采用合理的估值方法進(jìn)行評(píng)估，實(shí)現(xiàn)“1+1＞2”效應(yīng)。

并購中期，需做好盡調(diào)以及匹配最優(yōu)的并購方式。不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)并購重組涉及的資產(chǎn)標(biāo)的多數(shù)都是正在開發(fā)或銷售的項(xiàng)目，周期較長，少則一兩年多則十年八年才能清盤交付，這其中參與方較多，夾雜“明股實(shí)債”等現(xiàn)象，背后的債權(quán)關(guān)系復(fù)雜，需充分盡調(diào)，確保風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)處在可控范圍內(nèi)且有收益空間，謹(jǐn)慎對(duì)待再出手。

此外，涉及并購重組的雙方都應(yīng)跟隨政策節(jié)點(diǎn)，謹(jǐn)慎考量支付以及融資方式，無論是向特定投資者非公開發(fā)行股份募資，還是現(xiàn)金支付等，都需最大可能地尋找長期且成本較低的資金。畢竟，合理的并購方式能確保企業(yè)在并購過程中及時(shí)避免和合理應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而保證現(xiàn)金流安全。

并購后期，需注重業(yè)務(wù)協(xié)同及資源整合，達(dá)到提升效益的目的。當(dāng)闖過前面的重重難關(guān)，并購項(xiàng)目進(jìn)入落地階段時(shí)，往往是實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的并購重組最重要的一環(huán)。若企業(yè)實(shí)施并購重組后能在業(yè)務(wù)、經(jīng)營、財(cái)務(wù)以及人力等方面達(dá)到很好地融合，其成果將快速在財(cái)務(wù)報(bào)表及業(yè)務(wù)模式方面形成良性循環(huán)。反之，并購標(biāo)的則會(huì)成為收購方業(yè)績表現(xiàn)的“拖油瓶”。

更重要的是，要想實(shí)施好房地產(chǎn)行業(yè)并購重組，需強(qiáng)化對(duì)上市房企、涉房上市公司并購重組、再融資的監(jiān)管力度。一方面，收購方收進(jìn)來的須是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才能更好地發(fā)揮資本市場優(yōu)化資源配置的作用；另一方面，上市房企、涉房上市公司的再融資，需市場主體有真正融資和業(yè)務(wù)需求才能啟動(dòng)，更要保證并購重組的配套融資真正用在方案提及的項(xiàng)目以及“保交付”的項(xiàng)目中，否則會(huì)與發(fā)出“第三支箭”的初衷背道而馳。

總體而言，在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)出清過程中，并購重組活動(dòng)有望逐漸增加。企業(yè)整合資源后，經(jīng)營狀況有望改善，同時(shí)將淘汰落后企業(yè)，改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)朝著更好的方向發(fā)展。