1月5日，央行、銀保監會發布《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》（下稱《通知》）。

《通知》發布后，《證券日報》記者先后采訪了包括國有大行、股份制銀行、城商行等在內的10余家商業銀行。其中，一家股份制銀行總行人士表示，在《通知》正式下發前，就已經在進行首套住房個人住房貸款利率動態調整。也有城商行個貸相關負責人表示，該行總部所在地區房價比較“堅挺”，沒有觸發調整房貸利率的條件。另有多家銀行分行人士表示，暫時還沒有收到總行的進一步通知。

銀行按揭貸款

投放量或加大

《通知》提出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

“這是在前期‘階段性調整差別化住房信貸政策’基礎上，進一步完善個人住房貸款利率長效化、市場化調整機制，預計將對促進房地產市場長期穩定健康發展發揮積極作用。”一家股份制銀行相關負責人對《證券日報》記者表示，商業銀行將在該長效機制下，不斷優化服務能力，提升服務水平，積極支持廣大消費者合理住房信貸需求。

另一家股份制銀行武漢分行信貸部相關負責人對記者表示，“對銀行而言，一方面，《通知》出臺后，銀行按揭貸款的投放量應該會加大，另一方面，前期承擔更高房貸利率的客戶可能也會選擇提前償還貸款，導致存量按揭規模下降。”

多家銀行分行負責人對記者表示，目前正在等待總行進一步通知，后續會根據當地政策和情況進行靈活調整。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進對記者表示，此次政策繼續提及房價疲軟城市的標準，即新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市。根據國家統計局全國70城房價指數數據，當前符合標準的城市共38個。

《通知》還提到，對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

石家莊市某房地產經紀公司銷售經理告訴記者，“自2022年9月底，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，明確符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限后，石家莊市首套住房貸款利率已降至3.8%（利率執行截至2022年12月31日），期待后續有更多利好政策出臺。”

預計多數銀行

將按房貸利率下限執行

從對購房者的影響來看，一家股份制銀行重客部相關負責人對記者表示，房貸利率持續走低利好消費者，也會帶動新房銷售。例如，同樣100萬元貸款30年等額本息，6%利率的月供要近6000元，3.85%利率的月供僅約4700元。

“值得注意的是，首套住房貸款利率政策動態調整機制調整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，具體房貸利率仍由銀行與客戶商定。”招聯金融首席研究員董希淼對記者表示，在當前房地產市場較為低迷、居民住房消費需求不振的情況下，預計多數銀行將按照房貸利率下限執行。未來一段時間，首套房貸利率下限或在3.5%至4.1%之間。

目前，我國個人住房貸款分為商業性個人住房貸款和個人住房公積金貸款兩類。其中，商業性個人住房貸款利率采用“三層定價機制”：一是全國層面，人民銀行、銀保監會確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎上，按照“因城施策”原則確定當地商業性個人住房貸款利率下限；三是商業銀行層面，商業銀行綜合考慮資金成本、信用風險等因素，與借款人協商確定具體利率水平。

光大銀行金融市場部分析師周茂華對《證券日報》記者表示，此次建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，使各地更為靈活地根據市場情況調整房貸利率，有效支持住房剛需，促進相關地區樓市需求釋放。“對于符合條件的地區，銀行房貸利率調整靈活性加大，有利于促進區域樓市供需趨于平衡。銀行調節房貸利率時需綜合考慮收益、風險、資產負債結構等。”